みんなで大家さんの営業停止が危ない理由債務超過による行政指導

不動産クラウドファンディング投資「みんなで大家さん」が過去に営業停止になった理由について解説します。2024年1月現在は「みんなで大家さん」は営業停止にはなっていません。2024年現在は元気に稼働中です。

【不動産投資】みんなで大家さんは危ない？後悔・失敗した口コミ【怪しい投資の危険性】

みんなで大家さんは、不動産クラウドファンディング投資「みんなで大家さん」は都市綜研インベストファンド株式会社が運営する、不動産の安定した賃貸利益を分配する資産運用サービスで、販売代理人はグループ会社の「みんなで大家さん販売株式会社」です。

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みんなで大家さんが営業停止になる原因
みんなで大家さんが営業停止になった理由
行政処分の顛末
まとめ

みんなで大家さんが営業停止になる原因

再度「みんなで大家さん」が営業停止となるとすれば、共生バンクがすすめている「成田ゲートウェイ開発」が原因でしょう。

【不動産投資】みんなで大家さんの成田開発現場が危ないゲートウェイ成田がやばい件について

共生バンクは不動産開発事業と手掛けており、千葉県成田市で行っている成田空港周辺開発プロジェクト用地にも携わっています。

共生バンクでは、成田空港周辺開発プロジェクトにより内閣府が定めている「国家戦略特区」の指定地区である成田空港周辺を開発、インバウンド需要や地域活性化を目的とした「共生日本ゲートウェイ成田」という大規模テーマパークの開発を進めています。

この成田ゲートウェイ開発プロジェクトは、土地の仕入れから不動産小口化商品（みんなで大家さんシリーズ成田）による出資金募集までを共生バンクグループの関連会社内で進めています。

その出資金に対する利回りが7％という高利回りであるため、自転車操業や詐欺ではないかという噂がひろまっています。

結果的に分配金が回らなくなってしまえば、ポンジスキーム詐欺と同等ですね。

【不動産投資】みんなで大家さんが危ない理由ポンジスキーム詐欺・決算書に不安

みんなで大家さんが営業停止になった理由

「みんなで大家さん」は会計基準の違いで、2013年に債務超過に思われたが故に行政処分をうけました。

この行政処分で２か月ほど営業停止になったため出資者の解約が殺到し、一時的に返金不可となった期間がありました。

その後に資金調達をして、解約を申し出た出資者には返還、解約までの期間分の分配金も支払い済であることがHPに公表されています。

その時の債務超過の影響もなくサービスは１０年以上継続しており、分配金の遅滞もないとのことです。

参考：不動産と暮らしの評判

行政指導とは

行政指導とは、役所が指導、勧告、助言などを行うこと。行政指導を受けた後は不動産特定共同事業法に従って会計しており、問題ないです。

不動産特定共同事業法スキームとは

わかりやすくいうと不動産特定強度事業スキームとは、投資家から集めたお金で不動産を買い、その収益を投資家に分配する投資方法。

出資を募って不動産を売買・賃貸などし、その収益を分配する事業を行う事業者について、許可など制度を実施し、業務の適正な運営の確保と投資家の利益の保護を図ることを目的として平成６年に制定。
平成25年法改正により、倒産隔離型スキーム（特例事業）を導入。
平成29年法改正により、小規模不動産特定共同事業を創設するとともに、クラウドファンディングに対応した環境を整備。

不動産特定共同事業とは（国土交通省）

ポンジスキームの可能運用実績の詳細な報告がない

「みんなで大家さん」は運用実績の詳細な報告がなく、他社より想定利回りが高いことや営業停止命令を受けたことが理由で疑われている理由です。

行政処分の顛末

「みんなで大家さん」が行政処分にいった経緯を詳しく書いているサイトがあったので要約してみました。

簡単にいうと、「元本割れを起こしたときに投資家を守る資金が不足、都市総研インベストファンドにはお金を投資家から集める資格はない」。

みんなで大家さん側は法人税法に則って会計処理をしており、実際に債務超過に陥っていたというわけではない。

みんなで大家さんは平成25年に大阪府より不動産特定共同事業者に対する行政処分を受ける
処分の内容は「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」
都市綜研インベストファンドの平成23年度貸借対照表において、約32億円の資産過大計上
都市綜研インベストファンドは不動産特定共同事業者（純資産が資本金の90％に相当する額を満たすものであること）の資格には適合しない
都市綜研インベストファンドの貸借対象表は31億円の債務超過は基準を超えている

みんなで大家さんは、平成25年5月に大阪府より不動産特定共同事業者に対する行政処分を受けました。

処分の内容は、「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」というものでした。

処分にいたった理由のひとつに、みんなで大家さんの営業会社である都市綜研インベストファンドの平成23年度貸借対照表において、約32億円の資産過大計上となっているという点がありました。

この過大計上を控除すると、都市綜研インベストファンドは不動産特定共同事業者（純資産が資本金の90％に相当する額を満たすものであること）の資格には適合しておらず、このような状態で多数の事業参加者からその財産を提供を受ける不動産特定共同事業を営むことはできない、とされたのです。

大阪府の主張に応じて会計処理をすると、都市綜研インベストファンドの貸借対象表は31億円の債務超過となり、それは不動産特定共同事業者の認可基準を満たしていないことに。

簡単に言うと、「元本割れを起こしたときに投資家を守る資金が不足しているため、都市綜研インベストファンドには投資家からお金を集める資格がない」、ということです。

しかし、この債務超過に関しては、名目的なものと見たほうが良いようです。というのも、みんなで大家さん側は法人税法に則って会計処理をしており、実際に債務超過に陥っていたというわけではないとのこと。

実際、不足分は速やかに資金調達が行なわれ、不動産特定共同事業者としての許可基準は無事クリアされています。

一時は営業認可取り消しかとも思われましたが、迅速な対応が功を奏したのか、今日まで配当が欠かされた事実はありません。監督庁との行き違いがあった分、投資請け負い会社としての体制も、充分に強化されていると思われます。

参考：https://www.estatefund-survey.net/sequence/reasons.html